Assista ao vídeo completo em nosso canal no YouTube, onde esclarecemos questões como:

O condomínio pode proibir animais?

Quando aplicar multa?

Como resolver conflitos entre moradores?

Quais restrições o condomínio pode e não pode fazer?

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O post Animais em condomínios: Até quantos animais uma unidade pode ter? apareceu primeiro em Grassi Mendes Advogados.

Quem mora em condomínio sabe como os conflitos de interesses são comuns.

Mas numa discussão, a opinião de quem deve prevalecer?

Confira neste trecho do GMA Cast, como mediar conflitos e achar a melhor solução para os condôminos.

Quer saber mais sobre Gestão Condominial? Assista ao nosso episódio do GMA Cast: Administração de Condomínios!

Este episódio é essencial para todos que vivem em condomínios, especialmente síndicos e moradores, que desejam entender como uma administradora pode trazer benefícios para o seu condomínio.

Entre no link para ouvir o episódio completo

no Spotify

https://open.spotify.com/show/5qe870r9nZZMwbI1w1RHOG

ou no YouTube.

https://www.youtube.com/watch?v=2jC83O8AGJs

Se você enfrentou problemas semelhantes, a Grassi Mendes Advogados está pronta para ajudar.

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O post Mediando conflitos em condomínios – Cortes GMA Cast apareceu primeiro em Grassi Mendes Advogados.

Gerir um condomínio não é tarefa fácil. Entre as responsabilidades do síndico, a cobrança de dívidas condominiais pode ser uma das mais desafiadoras.

Especialmente quando um imóvel é vendido, mas a transação não é registrada na matrícula do imóvel. Quem deve arcar com as dívidas do condomínio: o antigo ou o novo proprietário?

Este artigo tem como objetivo esclarecer essa e muitas outras questões. Vamos explorar o que diz a lei, as decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e como o síndico pode agir de forma eficaz.

Tudo para que você, síndico, saiba como proceder para evitar problemas legais.

O que diz a lei? E a Jurisprudência?

A legislação brasileira, representada principalmente pela Lei nº 4.591/64e pelo Código Civil, oferece diretrizes gerais sobre a gestão de condomínios.

No entanto, quando se trata de dívidas condominiais em casos de compra e venda não registradas, o cenário pode ser nebuloso.

Por isso, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe clareza ao tema. O STJ estabeleceu que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro do compromisso de compra e venda.

O que realmente importa é a relação jurídica material com o imóvel. Em outras palavras, se de fato o comprador for o possuidor do imóvel, ou estiver morando na casa/apartamento (imissão na posse) e o condomínio souber da venda (ciência inequívoca da transação), as dívidas condominiais deverão ser cobradas do comprador.

Ou seja, se você comprou, está morando e o condomínio sabe disso, a dívida é sua (comprador), mesmo que os documentos ainda não estejam em ordem.

De quem é a dívida de condomínio: do proprietário anterior ou do atual?

Agora que entendemos o que a lei e o STJ têm a dizer, vamos nos aprofundar um pouco mais.

Uma das primeiras coisas que todo síndico deve saber é que a dívida é do imóvel, não do seu proprietário. Isso está previsto no artigo 1.345 do Código Civil.

O que isso significa na prática? Se um imóvel acumula dívidas de condomínio, essas dívidas “acompanham” o imóvel, como se estivessem grudadas nele. Mesmo que o proprietário anterior tenha vendido o imóvel a dívida continua lá, à espera de um pagamento.

Isso coloca uma responsabilidade extra sobre os ombros do síndico. Você precisa estar atento não apenas a quem é o proprietário do imóvel, mas também, sobre quem está morando nele.

E, como vimos, o STJ deixa claro que o que importa é quem está de fato na posse do imóvel e se o condomínio tem conhecimento da venda, mesmo que esta não tenha sido levada a registro.

Cuidados na Compra de Imóveis com Dívidas

Dito isso, vamos falar sobre como podemos tornar a sua administração do condomínio ainda melhor!

Então confira abaixo algumas dicas para gerenciar de maneira eficaz as dívidas do condomínio em cenários de compra e venda de imóveis.

• Monitoramento de Transações: Mantenha um controle e o registro atualizado das transações imobiliárias dentro do condomínio. Isso permite que você saiba quem são os proprietários e possíveis responsáveis pelas dívidas.
• Comunicação com Novos Moradores: Ao identificar um novo morador, é crucial informá-lo sobre a situação financeira do imóvel, incluindo possíveis dívidas de condomínio pendentes, para tentar sanar os débitos
• Transparência com o Condomínio: Mantenha os membros do condomínio informados sobre a situação das dívidas e as medidas que estão sendo tomadas para resolvê-las.

Em casos mais complexos, não hesite em buscar ajuda jurídica para saber como proceder com as cobranças condominiais, especialmente se houver mudança de posse do imóvel.

Como Formalizar a Cobrança de Dívidas de Condomínio

Já deu para perceber que lidar com cobranças em condomínios pode ser um desafio, não é mesmo? Mas não se preocupe, aqui vão mais algumas dicas práticas para você, síndico, saber como agir:

• Tentativa Amigável de Resolução: Comece sempre com uma conversa respeitosa. Entre em contato com o devedor e tente encontrar uma solução que funcione para ambos. Você, como síndico, tem o poder de aprovar os valores e condições desse acordo. E sabe o que é melhor? Esse acordo pode ser formalizado num documento jurídico, que pode ser usado mais tarde se a pessoa não cumprir com o que foi combinado.

• Notificação Extrajudicial: Se a conversa não resolver, o próximo passo pode ser enviar uma comunicação formal, conhecida como Notificação Extrajudicial. Esse documento serve como um aviso oficial de que a pessoa precisa pagar o que deve. Guarde uma cópia dessa Notificação, ela pode ser útil mais tarde.

• Cobrança Judicial: Se mesmo assim o problema persistir, você pode partir para a cobrança mais séria, sem precisar esperar por uma decisão judicial que pode demorar muito tempo. Isso é possível porque as taxas de condomínio agora são consideradas títulos executivos extrajudiciais o que permite acelerar, e muito, o processo de cobrança.

A Importância da Assessoria Jurídica Especializada em Direito Condominial

Ter um advogado ao seu lado pode ser um “divisor de águas” nas cobranças dos condôminos inadimplentes. Eles trazem um conhecimento especializado que pode ser crucial. Desde a fase inicial de tentativa amigável até as etapas mais complexas, um advogado pode orientar você, síndico.

A documentação é uma parte vital de qualquer processo de cobrança. Um advogado irá analisar e cuidar para que tudo esteja em ordem. Isso preserva os direitos do condomínio e evita problemas legais no futuro.

Outro benefício é a paz de espírito. Saber que você está seguindo todos os procedimentos legais corretamente é um alívio. Isso permite que você se concentre em outras responsabilidades importantes do condomínio.

Por último, mas não menos importante, está a agilidade no processo. Com a ajuda de um profissional, as cobranças se tornam mais rápidas e eficazes. Isso economiza tempo e recursos que podem ser melhor utilizados em outras áreas.

Então, se você ainda não tem uma assessoria jurídica, talvez seja a hora de considerar essa hipótese. A ajuda profissional irá facilitar muito a sua vida e a gestão do condomínio.

Conclusão: Agindo com Segurança e Conhecimento

Gerir um condomínio não é tarefa fácil, e a cobrança de dívidas no condomínio é um dos desafios mais complexos. No entanto, como síndico, você tem opções claras e eficazes para lidar com essa questão.

Começar com uma abordagem amigável é sempre a melhor estratégia. Se isso não funcionar, métodos mais formais estão à sua disposição. E não subestime o valor de uma boa assessoria jurídica; ela pode ser o diferencial que você precisa.

O objetivo é sempre manter a saúde financeira do condomínio. E, para isso, estar bem informado e preparado é fundamental. Com as diretrizes certas e o suporte adequado, você pode tornar o processo de cobrança menos árduo e mais eficiente.

Se você está cansado de enfrentar desafios na cobrança de dívidas e quer uma solução definitiva, a Grassi Mendes Advogados está aqui para ajudar. Somos um escritório 100% digital, com atendimento em todo o Brasil, especializado em questões condominiais. Clique aqui e descubra como podemos transformar a gestão do seu condomínio.

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O post Cobrança de Condomínio: como agir quando a venda do imóvel não foi registrada apareceu primeiro em Grassi Mendes Advogados.

De acordo com o art. 1341 do Código Civil, as obras ou reparações necessárias e urgentes, desde que não impliquem em despesas excessivas, podem ser realizadas independente de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

Mas atenção!

Conforme parágrafo 3º do referido artigo, se as obras ou reparos necessários não forem urgentes e acarretarem em despesas excessivas, a sua realização dependerá de autorização da assembleia de condôminos. Nesse caso, estando o síndico ausente ou impedido, qualquer condômino poderá convocar a assembleia para deliberar sobre tais obras ou reparos (necessários).

Já para obras consideradas voluptuárias, será exigido o quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação, e para as úteis, da maioria dos condôminos.

O art. 96 do Código Civil trouxe uma definição quanto ao que seria considerado necessário, útil ou voluptuário, para fins de enquadramento.

Percebe-se que a regra geral adotada pela lei é de que as decisões envolvendo a aprovação de obras – especialmente aquelas de maior valor, que podem afetar o orçamento condominial – sejam tomadas de maneira coletiva, sendo excepcionais as hipóteses em que o síndico pode agir de ofício (sem autorização assemblear).

O art. 1.342 trata sobre a realização de obras em partes comuns, estabelecendo que as alterações “em acréscimo às já existentes para facilitar ou ampliar sua utilização”, demandam aprovação por dois terços dos condôminos.

Por outro lado, o art. 1.343 estabelece que “a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias”, depende de aprovação unânime dos condôminos.

REFERÊNCIAS LEGAIS:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Está com dúvidas sobre Obras em Condomínio? Gostaria de receber orientação jurídica sobre o assunto?

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O post Obras em condomínio. Quais os quóruns? apareceu primeiro em Grassi Mendes Advogados.

Se você é síndico ou administrador de um condomínio, já deve ter se deparado com diversas situações complexas que exigem conhecimento jurídico.

Escute este artigo!

Desde multas de condomínio até conflitos relacionados a alterações na fachada, é fundamental contar com um suporte jurídico especializado para evitar problemas legais.

Neste artigo, exploraremos a importância do aconselhamento legal em condomínios. Veremos o que faz um advogado condominial, como a consultoria jurídica é oferecida, incluindo a opção online, e discutiremos algumas situações em que a ausência desse suporte pode resultar em prejuízos para o condomínio.

O que faz um advogado condominial?

Um advogado condominial é um profissional especializado em Direito Imobiliário e Condominial. 

Seu papel é fornecer orientações precisas sobre as leis e regras aplicáveis aos condomínios, dando soluções legais adequadas e evitando problemas jurídicos e litígios desnecessários.

O consultor jurídico analisa e interpreta a legislação, incluindo o Código Civil, a Convenção do Condomínio, o Regimento Interno, entre outros documentos relevantes. 

Ele também atua como um conselheiro legal confiável do síndico e dos condôminos para questões legais que surgem no dia a dia do condomínio.

A consultoria jurídica garante que todas as decisões e ações do condomínio estejam em conformidade com a lei, proporcionando tranquilidade aos síndicos e administradores.

Quem pode oferecer uma assessoria jurídica?

A assessoria jurídica é um serviço prestado por advogados e escritórios de advocacia. Esses profissionais possuem o conhecimento técnico e a experiência necessária para orientar os condomínios de forma eficaz.

Advogados especializados em Direito Imobiliário e Condominial são especialmente qualificados para oferecer soluções jurídicas para condomínios. Eles entendem as nuances específicas dessas áreas do direito e podem fornecer conselhos precisos e contextualizados à realidade de cada condomínio.

Assessoria jurídica online: é possível?

Com o avanço da tecnologia, os serviços jurídicos também evoluíram. A assessoria e a consultoria jurídica online se tornaram uma opção cada vez mais popular para condomínios que buscam orientação legal ágil e eficiente.

Esse tipo de consultoria oferece a conveniência de obter aconselhamento jurídico sem a necessidade de deslocamento e reuniões presenciais. Isso é especialmente útil para síndicos e administradoras de condomínios com agendas ocupadas.

Além disso, a assessoria jurídica online permite o acesso a uma variedade de especialistas jurídicos que podem não estar disponíveis localmente. Dessa forma, é possível encontrar um advogado com experiência específica em Direito Condominial, mesmo que não haja um profissional desta área em sua cidade.

No entanto, é importante garantir que a assessoria jurídica online seja prestada por profissionais qualificados e especializados. Assim como na assessoria presencial, é fundamental buscar advogados e escritórios de advocacia com experiência e conhecimento comprovados.

Não entende a importância de uma assessoria jurídica permanente? Veja o que aconteceu com condomínios que não tinham uma assessoria condominial:

A falta de assessoria jurídica permanente em um condomínio pode resultar em uma série de problemas e prejuízos. A seguir, discutiremos algumas situações em que a ausência desse suporte legal pode trazer consequências negativas.

1. Aplicação de multas de condomínio

A aplicação de multas em um condomínio pode se tornar um campo minado se não for conduzida corretamente. 

Um síndico precisou multar um condômino por desrespeitar as regras de silêncio e incomodar os vizinhos com ruídos altos até tarde da noite.

No entanto, o síndico não realizou a notificação prévia corretamente, nem deu a chance para o condômino se defender antes da multa ser aplicada. 

O síndico, após receber reclamações desse condômino, solicitou a ajuda da Assessoria Jurídica Condominial.

Foi então que explicamos os riscos deste caso. 

Como o procedimento correto para aplicação de uma multa não foi obedecido, a multa poderia ser anulada, situação que é comum na Justiça, e o condomínio pode até mesmo ser processado pelo condômino.

O aconselhamento jurídico foi fundamental nesse caso, pois permitiu ao condomínio regularizar o procedimento de aplicação da multa, respeitando o direito de defesa do condômino.

2. Alteração de fachada: quando a estética entra em jogo

Um outro ponto que muitos síndicos já erraram,  é no momento da alteração da fachada de um prédio.

Ocorre que a alteração na fachada de um prédio, mesmo que seja apenas uma mudança na cor das esquadrias externas, requer aprovação unânime dos condôminos. 

Essa exigência está prevista na Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64) e no Código Civil (art. 1.336, III). 

Mesmo que a alteração seja discreta e não influencie diretamente no valor dos imóveis do condomínio, a legislação e a jurisprudência são claras: qualquer modificação que fuja do padrão arquitetônico original do edifício pode ser desfeita. 

3. Uso do Airbnb: interesse coletivo ou direito do condômino?

O uso do Airbnb para aluguel de apartamentos em condomínios pode gerar conflitos entre os moradores. 

Enquanto alguns condôminos veem essa prática como uma oportunidade rentável, outros se preocupam com a rotatividade de pessoas e os possíveis problemas associados à segurança, barulho e manutenção das áreas comuns.

Como resolver essa situação? 

O proprietário pode alugar seu apartamento pelo Airbnb, mesmo contra a vontade de outros moradores? 

Ou os interesses coletivos devem prevalecer sobre o individual?

A resposta para essas questões ainda é incerta. O Superior Tribunal de Justiça têm decidido que os condomínios podem sim impedir a locação por AirBnB.

No entanto, a questão é ainda bem delicada, e o entendimento judicial tem variado de acordo com cada caso e tipo de condomínio.

A assessoria jurídica pode auxiliar com essas incertezas jurídicas, analisando a situação conforme a legislação, as características do condomínio, e o entendimento mais recente dos Tribunais, orientando o condomínio na busca pela melhor solução.

4. Problemas na construção do prédio: quando a responsabilidade é da construtora?

Problemas estruturais em condomínios são mais comuns do que se imagina. Quando um síndico ou administrador identifica rachaduras ou outros problemas na estrutura do prédio, surge a questão da responsabilidade da construtora.

Veja só o que aconteceu com esse síndico:

Em 2017 a construtora entregou a obra, mas os problemas só começaram a aparecer anos mais tarde. 

As rachaduras e infiltrações no terraço do prédio estavam causando inúmeros prejuízos a todos os condôminos.

O síndico, desesperado, não sabia de quem era a culpa, se ainda podia reclamar com a construtora, ou se os condôminos precisariam arcar com o reparo de mais de R$ 500.000,00. 

Para analisar a situação, o síndico procurou nossa assessoria jurídica.

Por meio de um plano de ação, realizamos uma laudo técnico de engenharia, que confirmou os problemas construtivos, e a responsabilidade da construtora. 

Com essas informações, realizamos uma análise jurídica para avaliar os riscos e o direito do condomínio.

O desfecho? Transformamos esse desafio em um caso de sucesso, restaurando a tranquilidade do condomínio e poupando os altos custos para os condôminos.

5. Seguro x Condomínio: a importância da análise contratual

Recentemente, um condomínio nos procurou para atuar numa ação judicial envolvendo o vazamento de água e o contrato de seguro condominial.

O condomínio foi realizar uma limpeza na caixa d’água, e precisou desligar o nivelamento da água, o que causou o seu transbordamento, inundando o apartamento da cobertura, cujo proprietário estava em viagem.

O prejuízo foi imenso, e o proprietário entrou com um processo contra o condomínio, ganhando um valor que, corrigido, ultrapassava R$ 600.000,00. 

Apesar do condomínio contar com uma apólice de seguro, a falta de uma cláusula mudou tudo: no contrato não havia cláusula de responsabilidade civil por danos causados por prestadores de serviços. 

Ou seja, o condomínio teve que arcar com o valor total do prejuízo.

A maioria dos síndicos e administradores de condomínios não sabem da importância de uma cláusula como essa. Alguns, inclusive, não sabem da importância de um contrato de seguro.

Ou seja, se o condomínio tivesse contratado uma assessoria jurídica condominial especializada, o contrato de seguro teria sido revisado, e a seguradora teria coberto esse valor. 

O que fizemos?

Por meio de uma negociação, conseguimos obter um acordo reduzindo o valor em R$ 300.000,00, com pagamento parcelado, além de auxiliar o síndico na contratação de um novo seguro. 

Dessa forma, o condomínio evitará prejuízos futuros e riscos dessa natureza!

Conclusão

A assessoria jurídica permanente é essencial para proteger o seu condomínio de problemas jurídicos e evitar prejuízos desnecessários. 

Com a crescente complexidade do Direito Imobiliário e Condominial, é fundamental contar com profissionais especializados para orientar o síndico e moradores na gestão do condomínio.

Se você é síndico ou administrador de condomínios, não espere que um problema aconteça para buscar ajuda. Invista em uma assessoria jurídica para prevenir riscos e manter seu condomínio protegido e em conformidade com a lei.

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Bem-vindo ao nosso tutorial sobre “Inadimplência em Condomínio“. 

Escute este artigo!

Se você é um síndico ou uma Administradora de condomínio, este artigo é para você.

Como síndico ou administradora de condomínio, enfrentar a inadimplência dos condôminos pode ser um grande desafio. Neste artigo, iremos guiá-lo através deste problema, apresentando estratégias eficazes para enfrentar a inadimplência em condomínios.

O que é a inadimplência em condomínio?

Primeiramente, vamos esclarecer o que é “inadimplência em condomínio”.

A cada mês, todos os condôminos têm a responsabilidade de pagar a taxa de condomínio. 

Esse valor é essencial para cobrir as despesas comuns, garantindo a manutenção e o bom funcionamento dos espaços compartilhados.

A inadimplência em condomínio ocorre quando um ou mais condôminos não cumprem com essa responsabilidade financeira, deixando de pagar a taxa condominial, e gerando complicações para a administração e para todos os residentes.

A inadimplência em condomínio pode impactar negativamente a qualidade de vida de todos no prédio e criar tensões desnecessárias entre os condôminos. E, claro, queremos evitar isso a todo custo, não é mesmo?

Agora que entendemos o que é a inadimplência em condomínio, o próximo passo é explorar as melhores maneiras de lidar com essa situação. 

Quando o condômino é considerado inadimplente?

Ótimo! Agora que já entendemos o conceito de inadimplência em condomínios, vamos nos aprofundar um pouco mais. 

Quando, afinal, um condômino é considerado inadimplente?

Bom, a regra é bem simples. A inadimplência se caracteriza já a partir do primeiro dia útil após o vencimento do boleto de condomínio. 

Sim, isso mesmo! A partir desse dia, o morador já é considerado inadimplente, e por consequência, está sujeito a multas e juros​​.

E apesar de já estar sujeito a penalidades e cobranças legais, é comum que se conceda ao condômino um período para regularizar a dívida, como forma de se preservar a boa convivência. 

Esse prazo, no entanto, não livra o inadimplente dos acréscimos de multas e juros sobre o valor original do boleto​.

Então, se você é síndico ou trabalha em uma administradora de condomínios, é crucial ficar atento aos prazos. Afinal, a inadimplência pode trazer sérias consequências para a saúde financeira do condomínio. 

Projeto de Lei pode alterar regras sobre a cobrança de inadimplentes em condomínio. 

Ainda não temos uma nova lei que trate da inadimplência. O que existe é o Projeto de Lei 4349/20, que propõe limitar a cobrança de juros moratórios sobre os condôminos inadimplentes a 10% ao mês. 

Na realidade, a última grande mudança no campo dos condomínios ocorreu em 2015, com o atual Código de Processo Civil. 

Mas não podemos esquecer do Código Civil de 2002, que trouxe algumas regras importantes, principalmente em relação aos juros e multas. Vejamos:

• • Se o seu vizinho esquecer de pagar o condomínio, será aplicada uma multa de 2% sobre o valor devido. Isso mesmo, somente 2%. 

• • Os juros seguem o que está determinado na Convenção do condomínio. Caso contrário, seguem a taxa padrão que é de 1% ao mês. 

• • Para alterar a taxa, é necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos. 

• • As dívidas anteriores ao Código Civil de 2002 seguem a multa estabelecida na Convenção daquela época, porém não podem ultrapassar 20%. 

Impacto do CPC de 2015 na Inadimplência em Condomínios

Demos um salto no tempo e chegamos em 2015. 

Esse ano foi marcante por trazer mudanças significativas no Código de Processo Civil.

Era uma vez uma “dívida fantasma”. Assim era vista a dívida do condomínio – difícil de cobrar, cheia de burocracias e, como resultado, mais custosa para os condôminos. 

Porém, com o atual Código essa história mudou!

Agora, as despesas do condomínio são classificadas como “títulos executivos extrajudiciais“. 

Essa expressão jurídica pode parecer complicada, mas na prática significa que a dívida de condomínio pode ser imediatamente exigida (executada) na justiça, inclusive com o bloqueio de bens do devedor, caso não ocorra o seu pagamento voluntário. 

Com isso, não há mais a necessidade da etapa de conhecimento, na qual se discutia se a dívida existia e podia ser cobrada.

Outra mudança importante diz respeito ao prazo para pagamento do débito quando a ação de execução do título é iniciada. 

O devedor tem apenas 3 dias para quitar a dívida após ser citado (intimado). Caso contrário, ele pode ter seus bens penhorados. Isso trouxe uma considerável velocidade para o processo, não acha?

É importante lembrar que o prazo de 3 dias para pagamento só começa a contar a partir da intimação do devedor sobre a existência do processo (citação), ou seja, após o condomínio já ter ingressado com a ação de execução. 

Mas isso não significa que o condomínio não possa cobrar a dívida do condômino extrajudicialmente. Por lei, o condomínio pode cobrar o débito já a partir do primeiro dia de atraso, pois uma vez vencida a taxa de condomínio, já há inadimplência.

Contudo, é fundamental destacar que, mesmo sendo legalmente possível cobrar a dívida já no primeiro dia de atraso, a nossa recomendação é sempre monitorar a situação, e tentar um acordo amigável antes de partir para a via judicial. 

Afinal, o diálogo é sempre o melhor caminho para a resolução de conflitos, não é mesmo?

Condômino Inadimplente pode votar em Assembleia de Condomínio?

Dando continuidade ao artigo, chegamos a uma dúvida muito recorrente e, para ser honesto, bastante justa. 

Então vamos lá, vamos entender um pouco mais sobre essa questão.

E o que acontece com o condômino que está inadimplente? Ele perde o direito ao voto nas Assembleias? Sim! 

A pessoa que está inadimplente com as taxas condominiais perde o direito de votar nas assembleias e até a chance de se candidatar a síndico. 

Para esclarecer, veja como o Código Civil trata dessa questão:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
(…)
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Logo, fica claro que o inadimplente, segundo o Código Civil, perde o direito de participar ativamente nas decisões do condomínio se não estiver em dia com suas obrigações.

Condômino inadimplente pode usar salão de festas e as áreas comuns?

Outra dúvida muito frequente é se o condômino que está devendo pode usar as áreas comuns do condomínio, como o salão de festas, a piscina e a academia.

A resposta é sim. 

Mesmo se alguém não estiver em dia com as taxas condominiais, essa pessoa ainda tem direito de utilizar as áreas comuns e de lazer do condomínio.

Essa situação pode parecer injusta, mas é importante lembrar que todos os moradores são proprietários de uma fração do condomínio. 

Essa fração não é apenas do apartamento em que vivem, mas também das áreas comuns. Portanto, restringir o acesso às áreas comuns seria uma violação ao direito de propriedade.

É crucial entender que, embora o Regimento Interno do condomínio estabeleça regras de convivência, ele não tem o poder de se colocar acima da lei ou da Constituição Federal. 

Portanto, mesmo que o Regimento Interno determine a restrição de acesso às áreas comuns para os inadimplentes, tal cláusula seria ilegal, pois viola direitos garantidos por lei.

Sobre o tema, o STJ já decidiu que a vedação ao uso de áreas comuns pelo condômino e seus familiares violaria o princípio da dignidade humana, e que o condomínio dispõe de meios legais para cobrar os inadimplentes.

Como diminuir a inadimplência em condomínios?

Ao lidar com a inadimplência em condomínios, o melhor caminho é sempre a prevenção. Então, pegue sua caneta e anote essas dicas para manter o caixa do seu condomínio sempre em dia.

• • Implementar um protocolo de cobrança (régua de cobrança): O síndico pode estabelecer um sistema de acompanhamento para todos os moradores, que pode incluir mensagens de texto com o código do boleto, confirmação de pagamentos recebidos, lembretes sobre a data de vencimento e agradecimentos por pagamentos realizados.

• • Promover campanhas de conscientização: É essencial que os moradores entendam que o pagamento em dia contribui diretamente para a qualidade de vida no condomínio. Campanhas educativas podem enfatizar que as taxas pagas são investidas na manutenção, limpeza, conservação e segurança em prol de todos.

• • Criar táticas para diminuir a taxa do condomínio: A redução do custo da taxa de condomínio pode ser alcançada através de várias ações, como promoção do uso consciente de água e energia, negociação de contratos com fornecedores, controle de horas extras dos funcionários e investimento em tecnologias como portarias virtuais, que podem trazer significativas economias.

• • Habilitar o pagamento automático por cartão de crédito: Esta opção permite que os moradores cadastrem seus cartões de crédito para que a taxa do condomínio seja debitada automaticamente.

• • Implementar o Débito Direto Autorizado (DDA): O DDA é uma solução eficiente que possibilita aos moradores receberem o boleto diretamente em suas contas-correntes, eliminando a necessidade de impressão e facilitando o pagamento.

• • Ser ágil na cobrança e propor acordos com inadimplentes: Se um morador deixar de pagar, a primeira ação é enviar uma carta de cobrança logo após o vencimento, para tentar regularizar a situação. Quanto mais tempo passar, maior será a dificuldade em cobrar.

O que Fazer Quando há Inadimplência em Condomínios?

Um condômino deixou de pagar a taxa de condomínio. E agora? 

Calma, existem várias ações que podem ser tomadas para resolver a situação. Aqui estão algumas alternativas:

• • Contatar o Condômino Inadimplente

A primeira ação do síndico deve ser enviar uma carta ao condômino inadimplente, solicitando a regularização da situação​. É importante ser cordial e objetivo, e jamais realizar cobranças excessivas e vexatórias. 

• • Propor um acordo

Se for possível manter um bom relacionamento com o condômino, uma opção pode ser propor um acordo para o pagamento das dívidas existentes.

• • Protesto de boletos vencidos 

Com as novas regras do CPC, agora também é possível protestar boletos atrasados e incluir o nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito em todo o Brasil.

• • Utilizar o Boleto como Título Executivo

Como mencionamos antes, no atual Código de Processo Civil (CPC) o boleto do condomínio agora é um título executivo extrajudicial. Isso simplifica (e muito) a execução do débito, permitindo a sua cobrança imediata na justiça​.

E se a situação exigir uma ação judicial, como proceder?

Se mesmo após tentativas de acordo e medidas como o protesto de boletos vencidos a dívida persistir, a ação judicial pode se tornar a única opção.

Nesse caso, existem etapas específicas a seguir:

• • Reunir a Documentação que Comprove a Dívida: Você precisará apresentar documentos que comprovem o débito (boletos, notificações de cobrança, convenção de condomínio, demonstrativo do débito).

• • Demonstrar o Débito Atualizado: O valor deve ser atualizado e corrigido até a data da ação, respeitando-se o que prevê a Convenção de Condomínio.

• • Ingressar com Ação de Execução (de Título Extrajudicial) demonstrando a Inadimplência: Demonstrar ao juiz o vencimento das taxas de condomínio, e a inadimplência do condômino.

• • Citação do Devedor: Nesta etapa, será feita a citação (primeira intimação) do devedor, para que ele tome conhecimento do processo e possa efetuar o pagamento do débito espontaneamente.

• • Penhora de Bens: Não ocorrendo o pagamento espontâneo do débito, será feita busca por tantos bens quantos bastem para o pagamento do débito.

Observe que se não houver documentos suficientes que comprovem a dívida, será necessário entrar com uma ação comum, passando por todo o caminho legal até se obter a decisão judicial para executar o débito. 

Portanto, esteja atento para reunir todos os documentos que possam ser utilizados como prova.

IMPORTANTE! 

No caso de dívidas de condomínio, o próprio imóvel que deu origem aos débitos pode ser penhorado para o pagamento das dívidas condominiais.

Isso ocorre, pois, as dívidas de condomínio são de natureza propter rem (em razão da coisa), o que significa que elas seguem o imóvel independentemente de quem seja o dono. 

Em outras palavras, o condômino inadimplente poderá responder com o seu próprio imóvel por conta do débito que possui junto ao condomínio. 

E isso vale até mesmo se o imóvel for caracterizado como bem de família, justamente por conta desse caráter propter rem da dívida.

Lembre-se: mesmo se a situação for parar na Justiça, é crucial sempre buscar a harmonia e a boa convivência no condomínio, procurando sempre manter a boa relação entre os vizinhos.

Lidar com a inadimplência em condomínios pode ser uma tarefa desafiadora, mas com uma abordagem estratégica e respeito aos direitos de todos, é possível superar esse obstáculo. A chave é a prevenção, a comunicação eficaz e a aderência à legislação vigente.

Achou essas informações úteis? 

Então, não perca mais nenhum conteúdo relevante como este! 

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Aqui na Grassi Mendes Advogados somos especialistas em Direito Condominial.

Atuando como um escritório de advocacia 100% online, estamos prontos para fornecer o suporte necessário aos síndicos e administradoras de condomínios.

Junte-se a nós nessa jornada de conhecimento e sucesso na gestão condominial!

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Seja bem-vindo! Se você acaba de assumir o papel de síndico, ou já atua nessa função há algum tempo, sabe que existem muitos desafios e responsabilidades que vêm com o cargo. Entre eles, conhecer a fundo a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, o que muitas vezes pode ser uma tarefa complexa e intimidadora.

Escute este artigo!

Mas, respire fundo, estamos aqui para descomplicar isso para você!

Neste guia, vamos desbravar juntos cada detalhe sobre a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, instrumentos fundamentais para uma gestão de condomínio eficiente e tranquila. Vamos lá?

O que é a Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio, em termos simples, é um conjunto de regras que orienta a convivência no condomínio. Pense nela como a Constituição do seu prédio ou condomínio residencial. Este documento primordial estabelece as principais regras do jogo para todos no condomínio.

A Convenção está prevista na Lei nº 4.591/1964 e no Código Civil Brasileiro, que estabelece que ela deve ser assinada por pelo menos dois terços dos proprietários das unidades. Ah, e não se esqueça que ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ser aplicada contra terceiros!

Mas o que a Convenção de Condomínio realmente determina?

Ela aborda questões como a destinação do condomínio (se residencial ou comercial), a definição das partes comuns e das partes exclusivas, o valor e a forma de pagamento das contribuições do condomínio. Além disso, trata da forma de administração do condomínio e das regras das assembleias. Inclusive, estabelece as possíveis sanções para os condôminos, como a aplicação de multas, e ainda trata da criação do regimento interno.

Todo mundo no condomínio deve (ou deveria) conhecer a Convenção, especialmente você, síndico! Ela é seu melhor aliado para garantir que todos sigam as regras. E acredite, dominar esse documento é um passo gigante para uma gestão eficiente e tranquila.

O que é o Regimento Interno?

Enquanto a Convenção de Condomínio pode ser considerada a Constituição do condomínio, o Regimento Interno é como um manual de boas práticas de convivência entre os condôminos. Este documento é focado nas regras do dia a dia, determinando os direitos e deveres dos moradores em relação ao uso das áreas comuns e à convivência dentro do condomínio.

O Regimento Interno aborda questões práticas como o uso do salão de festas, da área de lazer, as regras para animais de estimação, horários de silêncio, e muitas outras questões. É um documento mais flexível que a Convenção de Condomínio, podendo ser alterado com mais facilidade para se adaptar às necessidades dos moradores.

Assim como a Convenção de Condomínio, o Regimento Interno também deve ser bem conhecido pelo síndico. Afinal, você será o responsável por fazer valer essas regras, promovendo a cordialidade e a harmonia entre os condôminos. Portanto, conhecer este documento é fundamental para uma gestão condominial bem-sucedida.

Qual a Diferença entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno?

Ambos os documentos são essenciais para a gestão de um condomínio, mas apresentam diferenças importantes. A Convenção de Condomínio contém as principais regras do condomínio, estabelecendo as normas gerais de administração. Já o Regimento Interno funciona como um guia do dia a dia para os condôminos, focando nas regras cotidianas.

Para exemplificar, consideremos uma situação cotidiana:

Imagine um condômino que deseja instalar um ar condicionado na sua unidade. A Convenção de Condomínio pode determinar as regras sobre alterações estruturais nas unidades, ou em sua fachada, enquanto o Regimento Interno pode especificar os horários em que essas obras podem ser realizadas, a fim de minimizar o incômodo aos outros moradores.

Outra diferença significativa é a maneira como cada documento pode ser alterado:

• • A Convenção de Condomínio, por ser um livro de regras gerais do condomínio, requer um quórum de 2/3 para ser criada ou alterada, de acordo com os artigos 1.333 e 1.351 do Código Civil.
  • O Regimento Interno, por outro lado, é mais adaptável e pode ser modificado com mais facilidade para atender às necessidades e desejos dos moradores, sem a necessidade desse quórum qualificado, salvo previsão de quórum diverso expresso na própria Convenção (existem convenções que estabelecem os quóruns de modificação do Regimento, chegando a exigir o quórum legal de 2/3 previstos para alteração da Convenção).

Ambos os documentos são essenciais para a gestão de um condomínio, porém eles têm pesos legais diferentes:

• • A Convenção de Condomínio é o principal instrumento legal de um condomínio, e é disposta no Código Civil e na Lei Nº 4.591/64.
  • O Regimento Interno, apesar de ser obrigatório e necessário, não tem a mesma força legal, prevalecendo, em regra, a Convenção sobre o Regimento. Mas é importante destacar que ele é fundamental para a harmonia da vida em condomínio.

A Convenção de Condomínio precisa ser registrada?

A Convenção do Condomínio precisa ser registrada para ser válida? Essa é uma dúvida frequente e crucial para todos que participam da administração de um condomínio. A resposta é: não necessariamente! Vamos entender melhor.

A Convenção de Condomínio, uma vez assinada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, já tem eficácia e validade. Isso significa que ela já serve para regular as relações entre os condôminos, mesmo sem o registro. Essa compreensão foi consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Porém, a convenção é registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ser oponível contra terceiros, ou seja, para ter efeito contra todos. Assim, qualquer alteração na Convenção também precisa ser registrada para ter esse mesmo efeito, ok?

É exatamente isso o que diz a Lei. Para não restarem dúvidas, confira o parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Embora possa parecer um pouco burocrático, esse passo é essencial para garantir que todas as regras e decisões sejam respeitadas e seguidas não só pelos condôminos, mas também por todos os que de alguma forma interajam ou transitem pelo condomínio.

Como Elaborar um Regimento Interno de Condomínio?

Para muitos síndicos – especialmente os mais novos na função –, a tarefa de criar um Regimento Interno pode parecer assustadora. No entanto, com um pouco de planejamento e atenção aos detalhes, é possível criar um documento que seja eficaz e justo para todos os condôminos. Aqui estão algumas etapas para te ajudar nesse processo:

1. Identifique as necessidades do seu condomínio: Cada condomínio é único, então você precisará identificar as necessidades e problemas específicos do seu. Isso pode envolver conversar com os condôminos, observar o dia a dia do condomínio e identificar áreas problemáticas.

2. Desenvolva as regras: Com base nas necessidades do seu condomínio, você desenvolverá as regras do Regimento Interno. Este é um processo colaborativo que envolve os condôminos, geralmente nas primeiras reuniões de assembleia do condomínio​​.

3. Aprovação em assembleia: Uma vez desenvolvido, o Regimento Interno deve ser aprovado em assembleia de condôminos. A maioria simples dos condôminos (50% + 1) deve votar a favor para que ele seja aprovado (pode existir um quórum diferente firmado na convenção, fique atento!)​​.

4. Registre o documento: Embora não seja obrigatório, é uma boa prática registrar o Regimento Interno em cartório para dar maior publicidade e segurança jurídica ao documento​​.

5. Mantenha o Regimento Interno atualizado: O Regimento Interno não é algo que você faz uma vez e esquece. Ele deve ser revisto e atualizado regularmente para garantir que esteja sempre alinhado com as necessidades do condomínio, e com as mudanças sociais​​.

Lembre-se, o Regimento Interno é uma ferramenta importante para manter a harmonia e o bom funcionamento do condomínio. Se você está se sentindo sobrecarregado com a tarefa, não se preocupe! Há muitos recursos disponíveis para ajudá-lo, e você sempre pode buscar o conselho de um profissional se precisar.

Como Alterar o Regimento Interno do Condomínio?

O Regimento Interno, sendo um documento de regras do dia a dia, está sujeito a mudanças conforme as necessidades dos condôminos e o contexto do condomínio evoluem. Então, como você pode alterar esse documento em seu condomínio?

1. Reconhecendo a necessidade de mudança: O primeiro passo é perceber que algo precisa ser alterado. Talvez a regra de uso do salão de festas esteja gerando conflitos, ou as normas para o uso da área de lazer precisem ser atualizadas. Seja qual for o motivo, é crucial reconhecer quando uma mudança é necessária.

2. Apresentar a mudança na assembleia: Uma vez que você identificou a necessidade de mudança, o próximo passo é efetuar a convocação dos condôminos e apresentá-la na assembleia. É crucial que a proposta de mudança seja explicada de forma clara e detalhada para que todos os presentes possam compreender a alteração proposta.

3. Votação da proposta: A mudança no Regimento Interno deve ser aprovada pela maioria dos presentes na assembleia. Isto significa que você precisa de 50% mais um dos votos para a proposta ser aprovada. Contudo, cada condomínio pode ter suas próprias regras sobre o quórum necessário para alterações no Regimento Interno. Portanto, é sempre uma boa ideia verificar a Convenção do Condomínio ou consultar um advogado especializado.

Depois da aprovação, a alteração deve ser escrita e incorporada ao Regimento Interno. Esse processo é importante para assegurar que o Regimento Interno continue a cumprir seu objetivo de promover uma convivência harmoniosa e amigável entre os condôminos.

O Objetivo das Regras

A criação de um Regimento Interno e de uma Convenção de Condomínio não é apenas um exercício burocrático ou legalista. No centro desses documentos está o objetivo de criar um ambiente harmonioso e respeitoso para todos os condôminos. É importante lembrar que, por trás de cada regra, existe uma intenção de garantir o bem-estar e a satisfação de todos.

Os documentos não devem ser vistos como um instrumento de poder ou controle, mas como um guia de convivência e de definição de direitos e deveres entre todos. Afinal, morar em um condomínio é uma experiência compartilhada, que requer consideração e respeito mútuos.

As regras estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno servem para garantir que todos possam viver de forma confortável e pacífica, seja em suas unidades residenciais, seja nas áreas de lazer do condomínio.

Para isso, as regras devem ser justas e equitativas. Deve-se evitar a criação de normas excessivamente restritivas ou que beneficiem apenas um pequeno grupo de condôminos. A participação ativa e a contribuição de todos são essenciais para garantir que as regras sejam realmente um reflexo do espírito comunitário do condomínio.

Por exemplo, a definição de horários específicos para a limpeza das áreas comuns pode ajudar a evitar conflitos e garantir que todos os residentes desfrutem de um ambiente limpo e agradável.

Por fim, por mais que as regras e regulamentos sejam necessários, é importante lembrar que eles são criados por pessoas para pessoas. Eles devem refletir a humanização de seus criadores e usuários, proporcionando um ambiente de convivência harmonioso e respeitoso. Afinal, um condomínio é mais do que apenas um conjunto de apartamentos ou casas; é uma comunidade de pessoas que compartilham um espaço e uma vida juntos.

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Neste artigo você vai descobrir o que um advogado gostaria que você soubesse ao fazer a locação de seu imóvel para temporada.

Escute este artigo!

Se você tem um imóvel na praia ou no campo, provavelmente já passou pela sua cabeça alugá-lo para temporada.

Isso porque as locações em épocas de feriado e de final de ano são muito atrativas financeiramente, e o imóvel fica apenas ocupado por um período de tempo reduzido.

Mas alugar diretamente com o locatário, sem o intermédio de uma imobiliária ou de um aplicativo de locação (Airbnb e afins) traz consigo algumas inseguranças, tais como o locatário não pagar o aluguel ou danificar o imóvel e os móveis.

Pensando nisso, confira abaixo 4 dicas que preparamos para você evitar alguns dos principais problemas envolvendo a aluguel por temporada.

1- Exija o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos

Um dos maiores benefícios da locação por temporada é que a Lei de Locações permite que você cobre o valor de todos os aluguéis e encargos antecipadamente.

Essa é uma exceção prevista na lei.

Porém, para tornar mais atrativo o aluguel, muitas pessoas deixam de fazer a cobrança antecipada dos valores.

Com isso, você pode acabar não recebendo os valores dos aluguéis.

Então, para evitar o inadimplemento, cobre o valor total – ou pelo menos boa parte – de todos os aluguéis no momento da assinatura do contrato. Mesmo que isso torne o aluguel menos vantajoso. 

Pois dessa forma você reduzirá bastante o risco na locação por temporada.

2- Quando o contrato de locação se torna por prazo indeterminado?

Uma regra extremamente importante que você deve saber é que o prazo da sua locação por temporada não pode ser superior a 90 dias! 

Se o prazo acabar se estendendo mais do que isso, a locação será considerada por prazo indeterminado, e você só poderá encerrá-la depois de 30 meses.

Então se você pensou em prorrogar essa locação, cuidado!

Faça um novo contrato de locação por prazo determinado, e saiba que essa locação agora seguirá as regras da locação tradicional.

Ou seja, você não poderá mais pedir o pagamento antecipado do aluguel!

3- Tenha um relatório de vistoria completo do imóvel e cobre um valor de caução

Na maioria das vezes, os imóveis para temporada são totalmente mobiliados para facilitar a locação.

Por isso, provavelmente o segundo maior medo de quem aluga o imóvel por temporada é ter seus móveis, eletrodomésticos e utensílios danificados ou perdidos.

Para evitar possíveis prejuízos, aqui vão duas dicas: faça um relatório de vistoria completíssimo, com a descrição dos móveis, eletrodomésticos e utensílios do imóvel, e também do estado em que se encontram.

Pois é somente com base neste relatório que você conseguirá discutir alguma divergência e ser indenizado na saída do locatário.

E para garantir que você seja indenizado, exija no momento da assinatura do contrato o pagamento de um valor a título de caução.

Dessa forma, você poderá reter este valor e evitar ter que cobrar judicialmente o locatário.

4- Faça um bom contrato de locação

A última dica que te damos como advogados é: faça um bom contrato de locação!

Porque ocorrendo qualquer problema, a solução poderá estar descrita no contrato.

Basta você conferir o que está escrito lá, e seguir as regras que foram ajustadas.

Ah, e se no contrato tiver descrito com clareza o valor do aluguel, das taxas e do condomínio, e for necessário fazer alguma cobrança, ele será considerado um título executivo extrajudicial, e a cobrança poderá ser feita de forma muito mais rápida do que num processo normal!

Pensando em facilitar a sua vida e o seu acesso à Justiça, nós disponibilizamos um modelo para download!

Este é um contrato de locação por temporada simples e em Word, pronto para você preencher.

Mas lembre-se: para ter um contrato de locação ideal e adaptado às suas necessidades, é sempre fundamental contar com o auxílio de um advogado.

E aí, já passou por algum problema com locação entre particulares?

A Grassi Mendes Advogados é especializada em demandas de Direito Imobiliário.

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Se você é síndico ou mora num condomínio, é extremamente importante que você saiba como funcionam as multas para garantir os seus direitos!

Então para entender como funciona a aplicação de uma multa de condomínio, quando o condomínio pode multar e como o síndico deve agir, quando uma multa de condomínio é indevida ou ilegal, quanto pode custar e como recorrer é só assistir o vídeo.

• • 00:22 Multa por falta de pagamento x Multa por quebrar as regras do condomínio
  • 01:19 O que é Regimento Interno e Convenção de Condomínio?
  • 02:45 Quando o síndico pode aplicar uma multa?
  • 05:33 Qual o valor máximo da multa?
  • 06:47: Como calcular o valor da multa na prática? 
  • 07:50 O síndico precisa ter provas para poder aplicar a multa?
  • 08:28 Como funciona o direito de defesa do morador?

Multa de Condomínio por atraso no pagamento:

https://grassimendes.com.br/direito-imobiliario/condominio-em-atraso-quais-os-encargos/

Como funciona uma Consulta Jurídica Online

https://grassimendes.com.br/advocacia/como-funciona-uma-consulta-juridica-e-como-ela-pode-me-ajudar/ 

Precisa de alguma assistência jurídica?

https://grassimendes.com.br/assessoria-juridica-para-condominios/

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Neste artigo vamos explicar o que os síndicos devem saber na hora de aplicar multas condominiais e como evitar o risco de multas indevidas e abusivas.

Escute este artigo!

Se todos os moradores (condôminos) respeitassem as regras do condomínio, as multas e advertências não seriam necessárias.

Mas como todos sabemos que isso não é verdade, a multa é o mecanismo do qual o síndico pode e deve se valer para fazer valer as regras do condomínio.

Existem vários casos em que a multa pode ser a medida necessária, seja porque conversas ou advertências não foram suficientes para resolver a situação, seja por conta da gravidade do ato praticado, ou porque a convenção ou o regimento interno do condomínio estabelecem a aplicação de multa para determinada infração.

Mas atenção, não confunda multas por violação das regras de convivência do condomínio com a multa por atraso no pagamento da taxa de condomínio. 

A multa por atraso pode ser cobrada assim que o condômino se tornar inadimplente, junto com os juros e atualização monetária, sempre respeitando o que prevê a Convenção e o Regimento.

Quer saber mais sobre atraso na taxa de condomínio, confira nosso artigo Condomínio em atraso. Quais os encargos?

Mas cuidado, síndico! Aplicar multas abusivas é uma prática muito comum nos condomínios, principalmente por causa do desconhecimento das regras legais e do próprio condomínio.

Mas quais são essas regras? Continue lendo o artigo para entender mais:

Regimento Interno do Condomínio

Além da Convenção de Condomínio, é comum e necessário que o condomínio institua também um Regimento Interno, documento que irá regulamentar as normas de comportamento e de convívio para os condôminos e visitantes.

Tanto a Convenção como o Regimento Interno estabelecem regras que deverão ser obedecidas por todos do condomínio. O que está lá precisa ser cumprido.

Por isso, é obrigatório que o síndico conheça a Convenção e o Regimento de seu condomínio, sempre consultando-os quando tiver alguma situação pertinente ao condomínio a ser resolvida.

Se houver alguma dúvida sobre a interpretação deste documento, é sempre aconselhável contar com o aconselhamento jurídico de um advogado especializado, para que erros sejam evitados.

Se interessou pelo serviço de Consulta Jurídica? É só conferir este artigo Consulta Jurídica: Como funciona? E como ela pode me ajudar?

Quando devo aplicar uma multa de condomínio?

O Código Civil e a Lei nº 4.591/64 estipulam algumas hipóteses em que a multa poderá ser aplicada, como por exemplo:

• em caso de obras que comprometam a segurança do prédio;
• quando o condômino alterar a forma e a cor da fachada, ou as partes externas do edifício;
• quando alterar a destinação da edificação (usar um apartamento como loja comercial, por exemplo);
• e a mais comum de todas: quando prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais moradores, ou os bons costumes.

Além dos casos previstos em lei, é possível que o condomínio estabeleça multas para outras situações relevantes, como para quem desrespeitar as normas da churrasqueira ou da piscina, por exemplo.

As hipóteses são inúmeras.

Mas nem sempre a multa será a medida mais adequada. Tudo vai depender do que ocorreu, como ocorreu, se é uma situação que já tinha se repetido outras vezes.

Em outras palavras, é fundamental que o síndico tenha bom senso, e sempre leve em consideração questões como a razoabilidade e a proporcionalidade da infração cometida pelo condômino.

Existem muitos casos de infrações mais leves, como de barulho em uma única noite, em que a advertência pode ser a medida mais adequada.

No entanto, quando a advertência não surte efeito e o condômino volta a praticar a infração, podemos estar diante de uma situação na qual o síndico deverá recorrer à aplicação da multa.

Além disso, há casos em que as próprias normas condominiais (Convenção ou Regimento) preveem que determinada conduta deve ser combatida por meio de multa, como por exemplo quando o condômino causa danos ao condomínio.

Nesses casos é dever do síndico aplicar a penalidade para fazer valer as regras e manter a boa convivência no condomínio. Principalmente quando o regimento determina que tal atitude seja punida com multa.

Isso porque, ao cumprir as normas do condomínio, o síndico estará evitando que seja dado tratamento desigual entre os condôminos que cumprem com as regras de boa convivência, além de prevenir que ocorram reclamações de outros condôminos que possam se sentir injustiçados.

Preciso ter provas de que o condômino violou as normas do condomínio?

É altamente recomendável que o síndico tenha provas do ocorrido, seja por fotos, vídeos, áudios, mensagens, testemunhas….

O que couber na situação para conseguir comprovar que a violação realmente existiu.

Outro meio eficaz para a produção de provas é o livro de ocorrências do condomínio, que permite que outros condôminos relatem alguma situação que presenciaram. Apesar de não ser obrigatório, é recomendável que testemunhas que presenciaram os fatos também assinem o livro de ocorrências, para dar mais força à prova.

Todos esses procedimentos são importantes porque o condômino também tem direito de defesa, sobre o qual falaremos adiante, por isso a prova do ocorrido é fundamental para que a penalidade seja mantida.

Em último caso, pode ser que o condômino venha a processar o condomínio, questionando a legalidade da multa aplicada, e nesse momento todas as provas serão de extrema importância para convencer o juiz da regularidade da penalidade aplicada. 

Qual o valor da multa?

Novamente, esta informação deverá constar no Regimento Interno ou na Convenção do Condomínio.

Mas a lei também estipula valores máximos de multa.

Como de praxe, é importante analisar antes de mais nada se as normas condominiais contêm parâmetros para a aplicação da multa. Isso porque a multa será abusiva se violar o que está previsto na Convenção ou no Regimento.

Além disso, é importante que o síndico analise a gravidade da infração e observe as determinações contidas na convenção e no regimento para aplicar corretamente a multa.

Se o valor da multa não for definido na Convenção ou no Regimento, o síndico poderá definir um valor de multa, sempre levando em consideração os princípios gerais do Direito da proporcionalidade e da razoabilidade, cabendo à assembleia geral, por 2/3 dos condôminos restantes, confirmar a cobrança da multa (art. 1336, § 2º do Código Civil).

Além disso, a lei brasileira, por meio do Código Civil, prevê o valor máximo que a multa condominial pode chegar (art. 1337 do Código Civil).

Para o descumprimento recorrente ou não, o valor máximo da multa não pode ultrapassar a 5 vezes o valor da taxa condominial.

A exceção se aplica ao caso do condômino antissocial, que é aquele que torna incompatível a convivência com os demais condôminos ou moradores, e contra o qual poderá ser aplicada multa no valor de até 10 vezes a taxa condominial ((art. 1337, parágrafo único do Código Civil).

Direito de Defesa

Para além das normas do condomínio, o direito de defesa está previsto na Constituição Federal. Ou seja, ainda que a Convenção de Condomínio ou o Regimento Interno não tratem sobre o assunto, o condômino tem o direito de se defender da aplicação da multa.

Quanto ao trâmite, prazo de defesa, possibilidade de recurso à assembleia ou aos conselhos, tais informações devem estar previstas na Convenção ou Regimento Interno. 

Caso não estejam, é importante que o síndico convoque uma assembleia específica para incluir este ponto no regimento ou convenção.

De qualquer forma, o direito de defesa deve respeitar um prazo razoável e justo, para que o condômino consiga redigir sua defesa ou até mesmo colher provas.

Uma alternativa interessante é convocar uma assembleia para deliberar sobre a confirmação da multa aplicada ao condomínio, intimando-o para que possa apresentar a sua defesa no ato para ser apreciada pelos presentes.

Esses pontos são de extrema importância para que a multa não seja eventualmente anulada judicialmente.

Dessa forma, se o condômino apresentar defesa e ela for negada, ou se ele deixar passar o prazo de defesa, a multa poderá ser confirmada e cobrada sem maiores riscos.

E aí, já passou por algum problema com multas de condomínio?

Nós da Grassi Mendes Advogados somos especializados em demandas deste tipo.

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